ඔබට ඉතාමත් වැදගත් වන දේපල බදු (Property Taxes) සහ දේපල තක්සේරු ක්රියාවලිය (Property Assessment) පිළිබඳ කරුණු කිහිපයක් සංක්ෂිප්තව පැහැදිලි කිරීමට මෙම ලිපියෙන් මම බලාපොරොත්තු වෙනවා. පැහැදිලි කිරීමේ අරමුණු සඳහා, මම ඔන්ටේරියෝ ප්රාන්තයේ සියලුම දේපල තක්සේරු කිරීම් සහ වර්ගීකරණය කිරීම් (Property Assessment and Classification) සඳහා වගකිව යුතු ලාභ නොලබන රාජ්යය සංස්ථාව වන Municipal Property Assessment Corporation(MPAC) හි තක්සේරු ක්රියාවලියයි භාවිතා කිරීමට යන්නෙ. MPAC හි ප්රධානම වගකීම වන්නේ දේපල බදු(Property Taxes) ගණනය කිරීම සඳහා නගර සභා භාවිතා කරන දේපල තක්සේරු වටිනාකම් එම නගර සභා වෙත සැපයීමයි.
ඔන්ටේරියෝ හි දේපල බදු (Property Taxes) කියන්නෙ මහ නගර සභා, නගර සභා සඳහා අත්යවශ්ය දේශීය සේවාවන් වන පොලිස්, ගිනි නිවන සහ හදිසි සේවා, මාර්ග නඩත්තුව, පොදු ප්රවාහනය, කසළ ප්රතිචක්රීකරණය/එකතු කිරීම සහ ප්රජා වැඩසටහන් සඳහා අරමුදල් සපයන ප්රධාන ආදායම් මාර්ගයක්. මෙම දේපල බදු, ප්රාථමික හා ද්විතීයික අධ්යාපනය(Elementary and Secondary education) සඳහාද අරමුදල් සපයන අතර, බදු ආදායමෙන් ආසන්න වශයෙන් 25% ක් පමණ පාසල් මණ්ඩල (School boards) වෙත යොමු කිරීම සිදු කරනවා.
MPAC විසින් ස්ථාපිත කරනු ලබන දේපලක වත්මන් වටිනාකම් තක්සේරුව මුළු බදු අනුපාතයෙන් ගුණ කිරීමෙන් තමයි දේපල බදු ගණනය කිරීම සිදු කරන්නෙ.
Property Taxes = Property Assessment X Total Tax Rate
දේපල බද්ද තනිකරම දේපලක තක්සේරු වටිනාකම මත පදනම් වන බවට බදු ගෙවන්නන් අතර පොදු වැරදි මතයක් පවතින අතර, එය සත්යක්ම නොවේ. MPAC නැවත තක්සේරුවක් (Reassessment) පවත්වන සෑම අවස්ථාවකම, බදු ගෙවන්නන් නිරතුරුවම උපකල්පනය කරන්නේ ඔවුන්ගේ දේපල බදු මුදල, ඒ සමඟම වෙනස් වන බවයි. ඇත්ත වශයෙන්ම, දේපල බදුවල අඩු වැඩිවීම පිටුපස ඇති ප්රධාන හේතුව නගර සභා, කලාප සහ පාසල් මණ්ඩලවල (Municipalities, Regions and the School boards) අයවැය අවශ්යතායි.
මෙම බදු අනුපාතය ප්රදේශයෙන්, ප්රදේශයට වෙනස් වෙනවා. නගර සභාවට
කලාපයක් සම්බන්ධ නම්, මුළු බදු අනුපාතය(Total tax rate) වන්නේ නගර සභාව, කලාපීය සහ අධ්යාපන (Municipal, Regional and the School board)අනුපාතවල එකතුවය. උදා: Halton, Peel, Waterloo. ඒ කියන්නේ බදු අනුපාතයට කලාපීය අනුපාතයත්, ප්රාදේශීය නාගරික අනුපාතයත්, අධ්යාපන අනුපාතයත් (Local municipal rate, Regional rate, and Education rate)ඇතුළත් වෙනවා.
ඔවුන්ගේ අයවැය අවශ්යතා මත පදනම්ව ඔවුන්ගේ නගර සභා නාගරික අනුපාතයත් (Municipal rate)ත්, කලාපීය ප්රාදේශීය සභාව විසින් කලාපීය දේපල බදු අනුපාතයත් (Regional rate), ප්රාන්තය (Province of Ontario) මගින් අධ්යාපන අනුපාතයත් (Education rate) තීරණය කරනවා. ටොරොන්ටෝ නගරයට කලාපයක් සම්බන්ධ නැති නිසා, එම නගර සභාව මුළු බදු අනුපාතය ගණනය කරන්නේ ඔවුන්ගේම Municipal, City building fund, and Education rates එකතු කරලා.
මෙතරම් වෙලා අපි කතා කලේ Total tax rate එක තීරණය වෙන්නෙ කොහොමද කියලා. දැන් බලමු, Municipal Property Assessment Corporation(MPAC) එක දේපල බද්දේ අනෙක් අංගය වන දේපල තක්සේරුව (Property Assessment) තීරණය කරන්නෙ කොහොමද කියලා.
ඔන්ටේරියෝ තක්සේරු පනතට(Ontario Assessment Act) අනුව, වත්මන් වටිනාකම් තක්සේරුව (Current Value Assessment-CVA) නිශ්චිත, නීතිගත කරන ලද දිනයක ඇස්තමේන්තු ගත වෙළඳපල වටිනාකම නියෝජනය කරනවා. මෙම දිනය හරිම වැදගත්. අද දේපල බදු (Property Taxes) සඳහා ඔබගේ නිවසේ වටිනාකම (CVA) වන්නේ, 2016-01-01 දා, ඔබගේ නිවස, නිදහස් වෙළඳපොලේ විකිණීමට කැමැත්තෙන් සිටින විකුණුම්කරුවෙකු විසින් මිලදී ගැනීමට කැමැත්තෙන් සිටින ගැනුම්කරුවෙකුට කිසිම බලපෑමක් නැතිව විකුණනු ලැබුවහොත්, ගෙවිය හැකි මුදල් ප්රමාණය ලෙසයි.
Ontario Assessment Act එකට අනුවවෙළඳපල වෙනස්කම් පිළිබිඹු කිරීම සඳහා ඔන්ටේරියෝ පළාතේ සියලුම දේපල තක්සේරු කිරීම සහ වර්ගීකරණය කිරීම (Property Assessment and Classification) සෑම වසර හතරකට වරක් යාවත්කාලීන කිරීම කල යුතුයි. මෙය තක්සේරු චක්රය (Assessment Cycle) ලෙස හැඳින්වෙනවා. එනමුත්, COVID-19 වසංගතය හේතුවෙන්, ඔන්ටේරියෝ ප්රාන්තයේ නැවත තක්සේරු කිරීම කල් දැමීම හේතු කරගෙනයි තවමත් 2016-01-01 දා වටිනාකම අද දක්වා MPAC එක යොදා ගන්නෙ. ඒ කියන්නෙ, 2026 දේපල බදු සඳහා දේපල තක්සේරු කිරීම් වලටත් 2016-01-01 වන දින, දේපලක වත්මන් වටිනාකම් තක්සේරුව (Current Value Assessment -CVA) තමයි යොදා ගන්නෙ.
MPAC සෑම වසර හතරකට වරක් ප්රමිතිගත ක්රම, සංඛ්යාන ආකෘති නිර්මාණය (Standardized methods, Statistical modeling) මත පදනම්ව ඔන්ටාරියෝ දේපල මිලියන 5 කට වඩා තක්සේරු කිරීම සිදු කරනවා. Computer Statistical Models හරහා කරනු ලබන මේ අති විශාල කාර්යාවලිය නම් කරනු ලබන්නේ Mass Appraisal කියලා.
MPAC විවෘත වෙළඳ පොලේ විකුණු විශාල දේපල ප්රමාණයක් විශ්ලේෂණය(Sales Analysis) කිරීමෙන් අනතුරුවයි මෙම Statistical models නිර්මාණය කරන්නෙ. එක් දේපලක් විකිණීමකදී MPAC සාධක 200 කට වඩා සමාලෝචනය කළද, දේපලක මුළු වටිනාකමෙන් 85% ක් පමණ රඳා පවතින්නෙ ප්රධාන සාධක පහක් මතයි. ඒවා නම් දේපල පිහිටන ස්ථානය, ඉඩමේ ප්රමාණය, නිවසේ ප්රමාණය, නිවසේ/ගොඩනැගිල්ලේ වයස (ප්රතිසංස්කරණ අනුව මෙම වයස වෙනස් වේ) සහ ඉදිකිරීම්වල ගුණාත්මකභාවය {Location, Lot size, Living area, Age of the property (adjusted for renovations), and Quality of the construction}.
MPAC, වසර හතරකට වරක් සිදු කරමින් සිටිය Reassessment වැඩසටහන තාවකාලිකව නවතා දැමුවත්, නව ඉදිකිරීම්, ප්රතිසංස්කරණ හෝ කඩා ඉවත් කිරීම්, Basement නිමකිරීම් වැනි ප්රධාන දේපල වෙනස්කම් සඳහා තක්සේරු කිරීම් සහ යාවත්කාලීන කිරීම් නොකඩවා සිදු කරනවා. ඒත් එක්කම, MPAC, ඔන්ටේරියෝ දේපල හිමියන්ට වාර්ෂිකව දේපල තක්සේරු නිවේදන (Property Assessment Notice) නිකුත් කිරීම සිදු කරන්නෙ නැති උනත්, මම ඉහත සඳහන් කල දේපල වෙනස්කමක් සිදුකර ඇත්නම්, ඔවුනට එම තක්සේරු නිවේදන තැපැල් කරනවා. MPAC විසින් 2025 අග භාගයේදී 2026 බදු වර්ෂය සඳහා දේපල තක්සේරු නිවේදන තැපැල් කිරීම සිදු කළා.
නිවාස හිමිකරුවකු තම නිවසේ හෝ ගොඩනැගිල්ලේ වෙනසක් සිදු කිරීම පිණිස, නගර සභාවෙන් ගොඩනැගිලි බලපත්රයක් (Building Permit) එකක් ලබා ගත් විගස, නගර සභාව, MPAC එකට එම Permit තොරතුරු ලබා දෙනවා. ඉන් පසු MPAC හි දේපල පරීක්ෂකවරු (Property Inspectors) දේපළ වෙත ගොස් එම දේපල නැවත තක්සේරු කිරීමක් සිදු කරනවා.
MPAC’හි AboutMyProperty portal යනු ආරක්ෂිත, මාර්ගගත, භාවිතයට පහසු, ස්වයං සේවා වෙබ් අඩවියක් වන අතර එමඟින් දේපල හිමියන්ට ඔවුන්ගේ දේපළ තක්සේරු කළ ආකාරය, ඔවුන්ගේ දේපළ පිළිබඳ සියලු තොරතුරු සහ ඔන්ටේරියෝ දේපළ සහ දේපළ තක්සේරුව පිළිබඳ තොරතුරු වෙත ප්රවේශ වීමට ඉඩ සලසනවා. එබැවින් ඔබට MPAC හි AboutMyProperty සඳහා ලියාපදිංචි වීමට කැමති නම්, වෙත පිවිස “නව පරිශීලක(NewUser)” ටැබය තෝරා ඔබේ දේපළ තක්සේරු දැන්වීමේ ඇති ඉලක්කම් 19 රෝල් අංකය සහ ප්රවේශ යතුර(Roll Number and Access Key) භාවිතයෙන් ලියාපදිංචි වූ පසු, ඔබට ඔබේ දේපළ විස්තර බැලීමට, තක්සේරු සංසන්දනය කිරීමට සහ ඔබගේ නිවසේ නැවත සලකා බැලීම (Request for Reconsideration) සඳහා ඉල්ලීමක් ගොනු කිරීමට පුළුවන් වෙනවා.
https://www.aboutmyproperty.ca/#/auth/home
බදු ගෙවන්නෙකු, MPAC තක්සේරු කල එම පුද්ගලයාගේ දේපළෙහි වත්මන් තක්සේරුව සමඟ එකඟ නොවන්නේ නම් ඒ සඳහා කළ හැකි දේ දැන් බලමු. ඒ තක්සේරුව පිළිබඳව සමාලෝචනයක් MPAC වෙතින් අභියාචනා කිරීමට ඔවුනට නිශ්චිත වශයෙන්ම පුළුවන්. පළමු ක්රියාවලිය, නැවත සලකා බැලීම සඳහා ඉල්ලීම (Request for Reconsideration) ලෙස හැඳින්වෙනවා. 2026 බදු වර්ෂය සඳහා මෙම ඉල්ලීම සඳහා අවසාන දිනය 2026 මාර්තු 31 දා. මෙම ක්රියාවලිය නේවාසික, ගොවිපල සහ කළමනාකරණය කරන ලද වනාන්තර දේපළ(Residential, Farm, and Managed forest) හිමියන්ට ඔවුන්ගේ තක්සේරු කළ වටිනාකම, වර්ගීකරණය හෝ බදු තත්ත්වය(Assessed value, Classification, or Tax status) පිළිබඳව ඉල්ලීමක් කිරීමට නොමිලේ සහ අනිවාර්යයෙන්ම කලයුතු පළමු පියවර වෙනවා. අනෙකුත් වර්ගයේ දේපල සඳහා(Commercial, Industrial, Hospitality, Institutional etc), මෙම ඉල්ලීම අනිවාර්ය නොවන අතර ස්වාධීන විනිශ්චය සභාවක් වන ඔන්ටාරියෝ නීතිපති අමාත්යාංශයට (Assessment Review Board-ARB) ඕනෑම කෙනෙකුට කෙලින්ම අභියාචනයක් ඉදිරිපත් කරන්න පුළුවන්.
අවසන් දිනයට පෙර ඔබගේ සලකා බැලීමේ ඉල්ලීම(Request for Reconsideration) AboutMyProperty Portal එක හරහා හෝ තැපෑලෙන් ඉදිරිපත් කල හැකියි. ඔබේ දේපල තක්සේරු දැන්වීම (Property Assessment Notice)පරීක්ෂා කළහොත්, එම නිශ්චිත අවසන් දිනය එහි සඳහන් වෙයි. සාමාන්යයෙන් එම දිනය වන්නේ Property Assessment Notice තැපැල් කිරීමෙන් දින 90 කට පසුවයි. MPAC ඔබ ඉදිරිපත් කල Request for Reconsideration ඉල්ලීම සමාලෝචනය කර අයිතිකරුට ඔවුන්ගේ තීරණය සාමාන්යයෙන් දින 180 ක් ඇතුළත ලිඛිතව දැනුම් දීම සිදු කරනවා.
MPAC හි තීරණය ගැන ඔබ සතුටු නොවන්නේ නම්, ඔබට තක්සේරු සමාලෝචන මණ්ඩලයට(Assessment Review Board-ARB) අභියාචනයක් ඉදිරිපත් කළ හැකිය. එතැනට පැමිණිලි කිරීමේදී, ඔබේ දේපල තක්සේරු දැන්වීම සහ MPAC වෙතින් නැවත සලකා බැලීමේ(Request for Reconsideration)දී ලබා දුන් තීරණය ඔබට අවශ්ය වනවා. Assessment Review Board-ARB වෙත අභියාචනයක් ගොනු කිරීම සඳහා දේපල හිමි කරුවා ගාස්තුවක් ගෙවිය යුතුයි.අභියාචනය සඳහා Assessment Review Board-ARB එකෙන් දිනයක් ලැබීමෙන් පසු, ඔබේ නඩුවට සහාය වීම සඳහා මෑත කාලීන දේපල විකුණුම් දත්ත හෝ දේපල ඡායාරූප වැනි සාක්ෂි ඉදිරිපත් කළ හැකි නඩු විභාගයක්(Court Hearing) ARB විසින් සැලසුම් කර ඔබට දැනුම් දෙනු ලබනවා. MPAC ද මෙම නඩුවේ එක පාර්ශවයක් වෙනවා. දේපල තක්සේරු කිරීම් සඳහා මෙම ARB තීරණය අවසාන තීරණය ලෙස සලකනු ලැබේ.
මේ ලිපියේ තොරතුරු ඇතුලත් යූ ටියුබ් දිගුව
Canadian Property Taxes & Municipal Property Assessment Corporation’s Property Assessment Process
https://www.youtube.com/watch?v=20BM7DmTASA
තවත් ප්රයෝජනවත් ලිපියක් සමඟ අපි හමුවන තුරු, ඔබට ආයුබෝවන්!
